Si tu sociedad limitada tiene alquilado un local para desarrollar la actividad, el modelo 115 alquiler local es uno de esos trámites que no puedes ignorar. Lo vemos a diario en la asesoría: empresarios que firman el contrato con el casero, empiezan a pagar la renta, y se olvidan de que cada trimestre Hacienda quiere su parte. Y cuando llega la primera carta de la AEAT, vienen las sorpresas.
⚠️ Nota importante: La normativa fiscal y laboral puede cambiar a lo largo del año. Este artículo está actualizado a la fecha de publicación. Antes de tomar decisiones operativas, contrasta los datos con el BOE o consulta con tu asesor.
Te explico cómo funciona esta retención, cuándo toca presentarla, qué pasa si te despistas y qué casos te eximen de hacerlo. Sin rodeos y con la normativa en la mano.
El modelo 115 alquiler local es la autoliquidación trimestral con la que ingresas en Hacienda las retenciones practicadas al arrendador por el alquiler de un inmueble urbano destinado a actividad económica. Es decir: cuando pagas la renta del local, no le entregas el 100% al propietario, sino que te quedas un 19% y lo ingresas tú directamente a la AEAT.
La obligación nace del artículo 99.2 de la Ley 35/2006 del IRPF y del artículo 75.2.g) del Reglamento (RD 439/2007). El tipo del 19% está fijado en el artículo 100 del mismo reglamento, y si el arrendador es una sociedad, la obligación se replica en el Impuesto sobre Sociedades por los artículos 60 y 64 del RD 634/2015.
En la práctica, el arrendatario actúa como recaudador de Hacienda. Tú retienes, tú declaras, tú ingresas. El propietario después se descontará esas retenciones en su IRPF o IS.
Están obligadas las personas jurídicas y demás entidades (SL, SA, cooperativas…) y los autónomos que ejerzan actividad económica y paguen un alquiler por un inmueble urbano destinado a esa actividad. Lo dice el artículo 99.2 de la Ley del IRPF y el artículo 76 del Reglamento. Si tienes una SL con local alquilado, eres sujeto obligado.
Esto incluye locales comerciales, oficinas, naves industriales, despachos profesionales, almacenes… cualquier inmueble urbano que uses para tu actividad. Con carácter general, el volumen de facturación no afecta a la obligación de retener.
Lo que sí cambia es la periodicidad. Las pymes con carácter general presentan el modelo 115 trimestralmente. Las llamadas “grandes empresas” presentan declaración mensual, según el artículo 108.1 del Reglamento del IRPF.
Si gestionas varios contratos de alquiler, todos se incluyen en la misma autoliquidación. No se presenta un modelo por inmueble, sino uno por declarante. Para llevarlo bien sin dolores de cabeza, muchos clientes delegan esto en nuestra asesoría fiscal para sociedades.
Hay tres casos en los que no tienes obligación de practicar retención, recogidos en el artículo 75.3.g) del Reglamento del IRPF: arrendamientos de vivienda por empresa para sus empleados, rentas anuales al mismo arrendador que no superen los 900 €, y arrendadores que acrediten tributar en algún epígrafe del grupo 861 del IAE con cuota no nula mediante certificado de la AEAT.
El tercer supuesto es el más habitual y el que más confusión genera. Si tu casero te entrega un certificado de la Agencia Tributaria acreditando que tributa por algún epígrafe del grupo 861 del IAE con cuota distinta de cero, no debes retener. Conviene conservar el certificado vigente y renovarlo periódicamente.
El límite de los 900 € anuales se calcula sobre el total satisfecho al mismo arrendador en el año natural. Si superas ese umbral, deberás practicar retención conforme establece la normativa.
La base de retención es la contraprestación íntegra pactada en el contrato, sin incluir el IVA. Sobre esa base aplicas el 19% conforme al artículo 100 del Reglamento del IRPF.
Lo cuento en corto con un ejemplo. Renta mensual del local: 1.200 € + 21% IVA. La factura del arrendador será así:
Esos 228 € los ingresas tú en Hacienda mediante el modelo 115. El arrendador cobra 1.224 € y luego se descontará la retención cuando haga su IRPF o su Impuesto sobre Sociedades. Si en el trimestre tienes tres pagos como este, ingresarías 684 € (228 € × 3).
Importante: la calificación como rendimiento del arrendamiento de determinados gastos repercutidos (comunidad, IBI, suministros) puede afectar a la base de retención. Conviene analizar cada caso concreto con tu asesor.
La autoliquidación trimestral se presenta dentro de los 20 primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, por las retenciones del trimestre natural anterior, según el artículo 108.1 del Reglamento del IRPF y la Orden EHA/1658/2009. Las grandes empresas presentan declaración mensual en los 20 primeros días del mes siguiente al periodo mensual de referencia.
Los plazos en la práctica son:
Si quieres domiciliar el pago, el plazo se reduce conforme a lo establecido por la AEAT. Cuando el último día cae en sábado, domingo o festivo, se traslada al siguiente día hábil.
Y no olvides el modelo 180. Es el resumen anual informativo del 115, donde detallas los arrendadores, inmuebles y retenciones del año. Se presenta en enero del año siguiente, conforme a la Orden de 20 de noviembre de 2000 y sus modificaciones posteriores. Aunque hayas presentado los cuatro trimestres del 115 sin error, el 180 también es obligatorio.
Depende de si la presentación es voluntaria o tras requerimiento, y de si hay cuota a ingresar. Si presentas tarde sin requerimiento previo y hay cuota, se aplican recargos del artículo 27 de la Ley 58/2003 General Tributaria. Si lo presentas tras requerimiento de Hacienda, hablamos ya de sanciones del artículo 191 (dejar de ingresar) o 198 (no presentar).
Tras la reforma de la Ley 11/2021, los recargos por presentación extemporánea sin requerimiento funcionan así: 1% fijo, más un 1% adicional por cada mes completo de retraso. A partir de los 12 meses, recargo del 15% más intereses de demora desde ese momento.
Si el modelo sale a cero o sin ingreso pero no se presenta en plazo, la sanción del artículo 198 de la LGT es una multa fija de 200 €, reducible al 100 € si la presentas voluntariamente antes de que Hacienda te requiera.
Cuando hay cuota dejada de ingresar y Hacienda lo detecta antes que tú, la cosa se complica: la sanción del artículo 191 LGT se aplica conforme a una escala (leve, grave o muy grave) sobre la cantidad no ingresada, y puede conllevar sanciones económicas significativas. Por eso siempre recomendamos que la asesoría contable tenga el calendario fiscal cerrado y vigilado.
La presentación se hace online en la sede electrónica de la AEAT con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN. Las SL están obligadas al uso del certificado electrónico. El formulario es sencillo: declarante, ejercicio, periodo, número de perceptores, base de retenciones y cuota resultante.
El proceso, en orden:
Guarda siempre el justificante con el CSV. Es la prueba de presentación ante cualquier futura comprobación. Si gestionas varias sociedades o no quieres complicarte con los trámites, en nuestra asesoría con tarifas planas te lo dejamos resuelto cada trimestre sin que tengas que entrar a la sede.
El modelo 115 alquiler local es la autoliquidación trimestral por la que ingresas en Hacienda el 19% retenido al arrendador del inmueble urbano que usa tu SL o actividad. Lo presentan personas jurídicas y autónomos que satisfagan rentas sujetas a retención, conforme a la Ley 35/2006 y al RD 439/2007. Los plazos son los 20 primeros días de abril, julio, octubre y enero. No hay obligación de retener si el arrendador acredita tributación en algún epígrafe del grupo 861 del IAE con cuota no nula, si la renta anual al mismo arrendador no supera 900 €, o en alquileres de vivienda por empresas para sus empleados. Recuerda también el modelo 180 anual en enero.
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